南方最强城市,你终于醒悟了!

2019-07-11   作者: 足球外围投注_体育合作伙伴新闻网编辑部   来源: 子木

01 一个圈 1979年初春,邓老在中国南海边画了一个圈。 这个圈的位置非常好,依山临海,四通八达,被贸易大户广州、制造业强市东莞怀抱其中,还毗邻当时亚洲经济四小龙之一的香港。 彼时,圈里的深圳还是一个3万人口的小渔村,一穷二白叮当响,因为基础薄弱被

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  一个圈

  1979年初春,邓老在中国南海边画了一个圈。

  这个圈的位置非常好,依山临海,四通八达,被贸易大户广州、制造业强市东莞怀抱其中,还毗邻当时亚洲经济四小龙之一的香港。

  彼时,圈里的深圳还是一个3万人口的小渔村,一穷二白叮当响,因为基础薄弱被大多数人冷眼。

  国内其他省市为了响应号召,勉强着以捐赠的形式帮深圳筹建高楼,这就是深圳土地上至今矗立着江苏大厦、浙江大厦、福建大厦等以地方命名建筑物的原因。

  但中国有句老话,「“出生”决定命运 」,位于中国绝佳地理位置的深圳自然不输世事。

  随着改革开放号角吹响,中国“入世”,城市化、工业化浪潮翻涌,不计其数的追梦者开始背起行囊,向南踏上求富之路。

  再加上从香港习来一套「招拍挂」神功,在时代红利的加持下,短短40年,深圳就从一个拥有3万人口的小渔村一跃成为一个2300万人口的国际大都市,这无疑是人类城市发展史上的一个奇迹。

  但奇迹归奇迹,这些年的深圳在被世人推上神坛的同时,背后却隐藏着一个巨大的城市危机——不可一世的房价。

  现在来看,高高的房价城墙,正在将深圳这个最具开放性、包容性的城市越来越变得不近人情。依稀记得去年去香港参会,媒体主持人在舞台上兴奋地大喊:

  “深圳原来在学我们,现在还在学我们,深圳香港化,指日可待!”

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  深圳的房价有多高?

  远的不讲,近十年时间,深圳从2009年的1.2万/平米飙涨到当下的5.7万元/平米,涨幅达到375%。这个数值,是拥有几千年历史底蕴的北京、上海、广州三大一线城市都无法逾越的。

  无论在房价增速还是涨幅上,深圳同样在创造奇迹。国外媒体更是将深圳评为全球房价最疯狂的城市,经2019年最新数据测算,目前深圳房价收入比已达到了33.5,意味着,一个家庭不吃不喝需要33.5年才能在深圳买起一套刚需房。

  当然在这其中,深圳的房价也经历过大跌宕。

  例如2003年非典灾情来袭,深圳地产遭受重创,关内的均价一度跌破4000元/平米。之后就是2008年全球金融风暴,深圳房价一路跌破红线,那年大多数炒房客断臂求生,开发商跳楼跑路,法院受理最多的就是房产拍卖。

  尤其在2008年前夕,深圳更是上演了房价历史上颇具戏剧性的一幕。

  2007年,深圳的房价在「没有任何理由」的情况下开始上涨,最高价已经到了17500元,一年内跳涨了50%。

  很多学者开始哀叹民生之艰,开发商巨头万科王石也曾预言,深圳的老百姓再也买不起房了,房价如若再涨定会发生不好的事情,而且还提出拐点论,带领万科全国降价,一度引发全国开发商连环围攻。

  最终王石难敌舆论,跑到喜马拉雅山「面崖思过」去了。

  但在这时,北京大学经济学家徐滇庆却提出了不同的观点,他曾公开「看多」深圳楼市,并在南方都市报的报道中,以名誉对赌:

  深圳房价肯定要涨, 这是经济发展的必然规律,犹如大江东去,绝对不是谁呼唤来的。倘若要跌,就凭我一介书生怎么能“挺”得住?我们不妨再豪放一点:如果明年(2008年7月11日)深圳的房价比现在低一分钱,我一定在《南方都市报》上用整版篇幅向深圳的市民道歉。

  徐滇庆一席肺腑之言,却引来全民讨伐,走在路上都能被扔鞋,待遇丝毫不差于任志强。随后空派民间大V牛刀找上门来,爆发了徐牛大战。

  之后大家也知道了,2008恰好遭遇金融风暴,深圳房价几近腰斩,徐溃败,公开发文致歉。但在此后,深圳楼市几十年的走向,都在证实徐滇庆的观点句句属实。

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  为何深圳房价如此疯狂?

  其实不用研究货币理论,或者老徐口中的经济发展,单看深圳的市场供需就可以了。换句话说,就是当初邓老划的这个圈实在太小了!

  深圳的土地面积总共才1997.47平方公里,什么概念?相当于北京的1/8,上海的1/3,广州的1/3,杭州的1/8……然而就在这么一个面积不大的地方,森林覆盖率还达到了4成。

  所以深圳在很多年前就已经是中国人口密度最高的城市了,据最新数据显示,2018年深圳的平均人口密度达到11517人/平方公里,秒杀第二名上海3814人/平方公里。王石在报告里称深圳剩余可开发土地面积不足20平方公里是有根据的。

  而且最重要的是深圳的城中村问题。

  因为这些年深圳城镇化速度太快,城市又把战略目标放在了开发新区造新房上,导致老房子所在的地段价格水涨船高。深圳土著一夜之间能加建好几层,而且还漫天要价,老房子拆迁成本高得离谱。久而久之,大多数城中村被保留下来。

  据数据报道,如果算上关外,深圳城中村达到了1400多个,房屋数量占比深圳50%以上,而商品房呢?只有128万套,占比23%。如果按照一套房子住3个人来计算,深圳的商品房只能容纳384万人口。

  所以深圳的房价达到今天这个高度,实际上也是合理的。举个例子,如果一个城市里有10000个人,全市总共只有100套住房,那么房价是多少?

  很简单,刚好在第100个人刚好能买得起,第101个人买不起的位置。由财富二八定律,这前100个人可能是企业主、权贵,也可能是其他城市带着全家六个钱包的有钱人。

  再说这1400多个城中村,其特点基本一致,密密麻麻的握手楼,拥挤的人群,常年在卫生和安全底线边缘挣扎,就像森林底层的灌木丛林,枝叶繁茂,杂草丛生,浓缩的是众生百态,市井九流,是深圳的一个具象缩影。

  这个缩影对于深圳的发展功不可没,因为其生活成本低廉,房租价格便宜,所以成为大多数深漂的聚集地。据数据统计,深圳的城中村住着1100万人口,相当于深圳实际人口的一半以上。深圳80%的租房人群,其中绝大多数都住在这里。

  换句话讲,在房价日益高涨的今天,城中村却是唯一一个可以庇护深漂的港湾。

  然而在去年,这个唯一的港湾也被时代的锤头击碎了。

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  迷失的深圳

  为了维护城市形象,让深圳更好的接轨粤港澳大湾区龙头宝座,城中村这个历史遗留物被确立为时代发展的绊脚石,大拆大改被提上日程。

  2018年5月24日,清湖城中村的深漂们被一纸告示惊醒。告示称,为了提升村综合形象,改善基础设施,现开始对城中村进行大规模整治运营。

  这意味着,大量深漂在几天之内必须搬离,寻找新的去处,否则就会露宿街头。狼多肉少,导致周边城中村的租金一度高涨。

  而改造后的城中村,效果惊人,但价格也同样感人,之前清湖的单间房租常年保持在450-920元/月之间,改造后的单间最低1880元/月,房租瞬间增长了200%-400%!

  对于深圳大部分深漂来说,深圳的房价已经让人绝望了,纵使你炒到100万一平都跟自己没多大关系,但是城中村的房价却实实在在影响到,是否还能继续在这个地方待下去。尤其房租暴涨对于月工资只有3000-5000的深漂来说,无疑是一场灾难。

  于是大量深漂被迫陆续迁离,有的只能背上行囊踏上绿皮火车,离开这座城市。

  房租的上涨进一步传递到了企业。据数据显示,2018年下半年,深圳厂房租期届满的部分企业被房东涨租4成以上,企业运营成本大幅提高,现在再加上员工房租大涨,大部分工厂更艰难了。

  前段时间见了一个开厂子的老朋友,愁眉苦脸跟我说:“现在的深圳,一个养两千人的老板,不如养五个人管一栋楼的老板。 ”尤其他所在的深圳龙华,这几年30%的厂子倒闭,30%的厂子搬走。

  不仅是小微企业,大企业也不堪重负,开始纷纷逃离深圳。

  于是我们看到,2014年中兴通讯将生产基地迁往河源,2015年比亚迪将新能源汽车产业基地设于汕尾,2016年华为终端转移落户至东莞松山湖,2018年华为再将第二代数据中心、研发中心迁至东莞松山湖。

  此外,富士康将众多生产线转移至郑州和其它内陆城市,欧菲光、兆驰股份、兴飞科技、海派通讯等企业,将生产线搬迁至江西南昌。

  一直以来,深圳都以实业兴城,于今却因「招拍挂」武功修魔成疯,照此下去,必然坠入产业空心化危机。

  直至前几天,我才重新看到深圳重新燃起的那抹曙光。

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  深漂的曙光

  7月4日,深圳一则《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》文件重磅出台,虽然只是征求意见稿,但是这份文件在深圳,甚至在中国房地产市场历史上却是跨时代的。

  具体内容如下:

  1.多渠道增加租赁住房供应。力争2022年新增建设筹集各类住房60万套,其中租赁住房不少于30万套。

  2.规范住房租赁市场行为。出租人不得单方面提高租金 ,不得随意克扣押金,不得巧立名目收费,建立住房租赁知道价格发布机制 ,提高租金透明度;对产生租赁交易的所有人进行备案登记。

  3.规范城中村规模化改造和租赁经营行为。加大财政补贴力度, 租赁企业改造时,应当给予承租人3个月以上搬离期限, 不得引诱解除合同,驱赶承租人!

  4.发挥住房租赁交易服务平台作用。提供找房、看房、选房、虚假房源一站式服务,提供居住证办理、积分入学、积分入户等一系列保障服务。

  5.加大住房租赁政策支持力度。

  6.加强住房租赁市场秩序整顿。

  其中在这份文件中,最重要的莫过于第二条,出租人不得单方面提高租金, 这在中国房地产历史的前半叶是前所未有的。

  因为一直以来,房价易控而房租难控。例如一套房子出租,定价权肯定是房东所有,现在却不行了,涨不涨价要看政府的统一指导价,随意涨价是违背规则的,如果严重,房屋还可能被列入黑名单,对未来交易产生影响。

  公平地讲,如果对个人,这是不合理的,因为涉及到私人财产自由配置,但对于深圳这座城市的长远发展,这又是非常合理的。因为只有在这样的法令约束下,才能遏制资本的贪婪,深圳的房租才能趋于良性,留住更多的人才和企业,为他们提供最后的生活保障。

  在控房租这个角度讲,深圳虽然年轻,但有足够的魄力。这是北京、上海等其他大城市所无法比拟的。

  但换个角度看,按照意见稿第一条,“力争2022年新增建设筹集各类住房60万套,其中租赁住房不少于30万套”。深圳土地供应是有限的,租赁保障房比例调高,那么自然商品房比例下降,未来随着深圳人口进一步聚集,商品房更为稀缺,会导致房价进一步上涨。

  而保障房也成了僧多粥少的局面,毕竟这30万套解决的也就是近百万人的住房问题,按照深圳每年近50万的人口流入量,能住上政府提供的人才房、保障房、公租房,不单要看能力,更多的是靠运气。

  无论与否,控房租是深圳醒悟的一大标志,是这座从渔村成长起来的大都市不忘初心,承载着千万年轻人奔向远方的历史见证。

  

  我曾在深圳的城中村呆过一段时间。

  清晨一群看似白领的男女倾巢而出,迈动着飞快的步伐,挤往公车站台,或跨过人行天桥,睡眼惺忪地赶往几公里外的写字楼。傍晚则稀拉垂首,一个个拖着疲惫的身躯,原路返回村里,完成一天的穿越。

  他们用青春创造着社会财富,然后很快又将财富重新分配给了政府、银行和房东。

  这种日子未来不会变,但希望他们为深圳留下痕迹的同时,青春也更值当。

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