房价骗你有多深!

2019-07-18   作者: 足球外围投注_体育合作伙伴新闻网编辑部   来源: 米筐老A

1 边际价格 什么叫边际?新增带来的新增。 边际收入,每增加一单位的成本所带来的多少单位的收入 ,如:每增加100万的成本投入,能带来300万的收入,可理解为边际收入为3。 边际成本,每增加一单位的收入所需要的多少单位的成本投入 ,如:每增加1000万的收

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  边际价格

  什么叫边际?新增带来的新增。

  边际收入,每增加一单位的成本所带来的多少单位的收入 ,如:每增加100万的成本投入,能带来300万的收入,可理解为边际收入为3。

  边际成本,每增加一单位的收入所需要的多少单位的成本投入 ,如:每增加1000万的收入,需要投入10万元的成本,可理解为边际成本趋近于0,图书销量/唱片发行/体育赛事的转播等都是如此。

  房子的边际价格是什么呢?可理解为最近一套房子的成交价、新增一套房子的销售价。

  例如:

  一个小区有100套房源,其中的70户因自住而没有出售打算,其中:

  10户的预期售价2万/平;

  10户预期售价1.9万/平;

  5户预期售价1.85万/平;

  4户预期售价1.8万/平;

  1户预期售价1.5万/平。

  咦……快来看呀!有一户是傻冒,比别人家低四千。那户业主一白眼:我看你是傻冒,俺是有原因的——家人在医院急诊,等着用钱;夫妻俩打着闹着要离婚,等着分家产;女儿选秀进入决赛,需要钱推广宣传……

  这个小区的边际房价是多少?1.5万。如果这套房子成交,很多业主的心估计哇凉哇凉,本来一万八九的房子,成交价才1.5万,房价大跌近20%!那每家的资产就缩水近20%啊。

  如果第二个买家以1.8万买入了这个小区的房子,唯恐房价不涨的中介估计会在朋友圈奔呼相告:不好啦,房价大涨了!上套房价1.5万,刚刚成交的一套房价1.8万,暴涨20%!末尾再来一句——亲!你还等着房价下跌吗?

  从暴跌到暴涨,也就是两套房子的成交价,而这两套房子的成交价却影响到100套房子的资产涨跌。

  看出什么问题来没?我们经常会把房价误解为房子的边际价格,也就是最近成交一套房子的价格。而它,不能反映真实的房价。

  真实的房价是市场平均价,也就是绝大多数房子的成交价——这个小区的房价是1.9万左右。1.5万的买家是捡了漏、占了便宜,是非正常状态。

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  锚定价格

  房价到底多少钱合理?没人知道。现在所谓的房价高了、房价低了,其实是选择的锚定物不同,所以也就有了锚定价格

  房价高不高?看跟谁比了。

  十年前,当时你觉得的房价很高,可跟现在比,那时的房价一点不高。若放长远来看,以十年后的房价为锚定值,你觉得现在房价高不高呢?如果你说现在房价高,那是以你的收入为锚定值,嗯……别怪房价高,也许是你收入不达标。

  有人反驳:买房可是吸干了六个钱包!那也许是你家族收入不达标呵……否则,房子都被谁买走了呢?

  大V推荐买房、投资人自选买房、普通人求人指点买房……凭的是什么?锚定物!把一堆房产拿出来相互比较、把相中的房产拿出来跟其他房产比较……以此判定某个房产,值还是不值。

  怎么判断比较呢?城市之间进行比较、同一城市里的不同区域进行比较、同一区域里的不同板块进行比较、同一板块里的不同小区进行比较、同等价格(如单价2万的房子)下的房子间进行比较、同等物业下(如同一开发商的同一产品系/同样是洋房/同样是次新高层)之间的价格比较……

  问题在哪呢?锚定物既然是人选的,就会因为人的变化(认知变化/情绪变化/屁股位置的变化等)而更换锚定物、也就更换了锚定价格。如:在上涨行情中,房价越卖越贵,人们就会更高的房价为锚定值;在下跌行情中,房价越卖越低,人们就会以更低的价格为锚定值。

  锚定价格具有很强的主观因素,并不可靠,只能作为一个参考。

  一个郊区大盘,一期卖6000元、二期卖7500元、三期卖9000元。一期的业主看到房价已上涨50%、二期业主看到房价已上涨20%,估计心里乐开了花……他们是以一期的6000元为锚定价。

  可这有什么意义呢?都是纸上财富,并一定能兑现啊。能兑现的是二手房销售价,可这个远郊大盘还没交房、又哪来的二手房价呢?这只是开发商人为制造的财富幻觉,让你以为一期房价是锚定价,聪明的买房人当然不认这个锚定价、而是寻找二手房作为锚定价。

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  评估价格

  一般情况下,二手房成交时会有三个价格:成交价、网签价和评估价。

  成交价是买卖双方实际交易的价格、是最真实的价格,也是市场价格。

  网签价是在房管局备案的价格,它影响到税费的缴纳(主要是所得税和契税),一般情况下网签价越低越好——这样缴纳的所得税和契税就低啊,当然也不能无限低,房管局会给一个指导价,一般网签价都是指导价。

  对满五唯一的房子来说,因为没有所得税、只有契税,建议把网签价做高些,这样在出售时若不满五、不唯一就可以少缴纳所得税——所得税是以卖出价和买入价的差额为基数,买入价是什么?就是你当初交契税时的房价啊。

  评估价是评估公司评估出来的价格,它是银行按揭贷款的依据。

  评估价越高,按照30%首付来算得话,能贷出的款就越多。为了多从银行贷款、为了做低首付(很多人买房就差在首付上),原则上评估价越高越高——当然也不可能无限高,评估出来的价格也是遵循一定标准的(也是找些锚定物标准,所以房子的评估价也会随着时间的变化而变化)。

  因评估价和实际成交价不一致,也就有了套利的灰色的地带,这也是低首付、0首付、甚至倒拿钱购买二手房的基本原理:成交价低的房子,可把评估价做高,就能从银行贷出更多的钱,首付不就少了吗?极端情况下连首付都可以是贷款、甚至贷款还超过了房子的实际成交价。

  大多数人都知道房产的裂变——由一套变两套、由两套变四套……可以把房子卖了,房款作为两套房的首付,当然也可以把房子的银行尾款结清再抵押,用贷款再买一套房。

  房价涨多少才具有结清再抵押的意义呢(只有房价涨了,增值的部分才能成为新一套房的首付啊)?一般认为房价翻倍。

  错了。准确的说法应该是评估价相对于购买价翻倍。因为银行做贷款是以评估价为基数、而不是以市场价为基数——虽然大多数情况下评估价和市场价相差不大。

  跟边际价格、锚定价格一样,评估价格也不能反映房子的真实价格/价值,也只能是一个参考。

  在现实生活/交易中,它们是如何被运用的呢?

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  具体应用

  买房赚钱。买房赚钱当然要跟对趋势。在上涨的趋势里买房,即使短期有小波折,长期来看还是赚钱,只是赚多赚少的问题,过去二十年就是房产牛市,任何时候买入都是对的。除了赚趋势的钱,如何把收益再扩大一些呢?就是赚边际价格的钱。

  买的时候比市场价便宜些,也就是找到折价的房子——用房投圈的说法就是找到笋盘,就能多赚钱——省下的就是赚到的啊。卖的时候比市场价贵些,也就是溢价出售,又能多赚一笔。

  折价或溢价都是非正常价格,也都是边际价格,这是一种理念,如何运用因人而异。 买入折价、卖出溢价的方法当然很多,其中的一个方法就是运用钓鱼价——就是要折价买、溢价卖,爱买不买、愿者上钩。

  高房价争议。针对大城市高房价的讨伐已很多、很多、很多……就像上文说的,觉得高是以自己的收入或家族的资产作为锚定值比较出来的。大城市土地有限、房屋供给就有限,而需求却很大、很大,这样就必然只有一小部分才会拥有……说出来会让一些人伤心、或许还政治不正确:大城市、尤其是一线城市的房子,是为这个城市、甚至整个国家前10%、甚至前3%的高收入人群准备的。

  整日埋怨高房价没有意义,也解决不了问题,唯有把自己的收入提高、并占据靠前的排名位置才是根本的解决之道,当然期间需要一些技巧。

  首付难题。有些人收入尚可,之所以买不起房,是因为首付筹集困难。此时利用评估价和成交价之间的Bug,大概率能解决——寻找到折价的房子,再把评估价做高,这样就能让首付降低,从而更方便的买房上车。虽然这招在很多城市都能操作,但在部分城市却无法使用,主要是限购严的城市,如北京/深圳等地就要求三价合一,也就没有高评的必要。

  看似低首付、甚至0首付买了房,但会增加负债、月供也会提高,有高工资、但当下缺首付的人群确实可以尝试。对投资买房的人来说,得有极强的现金流筹划能力,最起码得能熬到下一波周期的到来,否则就会死在杠杆里。

  房子的价格很多,别被迷惑了! 了解它、运用它、以此争取更大的收益!

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