黑7月!这撕裂的房地产下半场!

2019-07-19   作者: 足球外围投注_体育合作伙伴新闻网编辑部   来源: 菌爷

1 半夜鸡叫 7月上半月,银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展了警示,作为管钱的操盘手,它往往决定着一个行业的兴衰沉

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  半夜鸡叫

  7月上半月,银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展了警示,作为管钱的操盘手,它往往决定着一个行业的兴衰沉浮。

  这一点无论是活在当下还是展望未来,都要认清现实,打起十万分的精神重视。

  谁能不围着“钱”转?

  强调纪律的会议上,还明确给出了五点要求:

  1)重申了“房住不炒”这条钢铁红线。

  这个也在我们的预期之内,因为这是由我们正处于产业爬坡过坎的“过渡期”现实决定的,老铁们应该已经比较清楚。

  2)打破刚兑的年代,银行们要“量力而行”。

  这是家长的善意提醒,房地产已经过了包赚不赔的时代,银行们也要注意规模,注意风险。

  3)房产信托要合规矩,不能浪。

  一直以来,房地产信托都是开发商融资的重头戏,但伴随着销售周期不确定性以及成本的上升,对于某些开发商的信托产品,爆雷已经是很现实的风险。

  4)要控制规模,上半年有点猛,下半年要收一收。

  上半年房地产信托增速超过两位数,下半年房企融资收紧已经成为事实。其中被约谈后,光大信托更是传言“暂停所有房地产类项目募集”(包括直销和代销)。

  5)精细化房地产信托的服务管理方式,提高服务能力,银行对于开发商要有照妖镜的硬功夫。

  这条有点“打几巴掌,给个糖吃”的意思,钱是紧的,但并不意味着赶尽杀绝了,对于龙头和实力强的开发商来讲这是一个“大鱼吃小鱼”的好时代,同时对于银行特别是中小银行来讲,要练好火眼金睛术。

  开发商的一场残酷淘汰赛已在路上。

  这个雷,请躲远点!

  2

  债务毒酒

  一边是开发商2019年和2020年集中还债大年;一边是管钱的操盘手收紧信托融资的渠道大门。

  开发商该怎么活下去?

  债务是一条带血的主线,见证着冒险者的高光时刻,也旁观着“那群贪财的哥们儿”死于杠杆的悲催时刻。 为了还钱,有相当一部分开发商开始举借外债,而且成本高的吓人。

  7月12日,属于开发商前20强的泰禾,借了4亿美元外债,3年期,票面年息15%,每半年付一次利息。可以说是创下了借款利率新高。

  地球人都知道,借新还旧,用低利率的钱还高利率的钱是好的操作,如果一个地产20强用极高利率的钱还旧债,其实就已经非常危险了。

  这几乎是在走钢丝搏命,搏这次能从死亡企业堆里爬出去。

  我的好友村口大爷说:“那些孤注一掷的人,往往内心是极其脆弱的,他们知道幸运这个事儿根本就是骗孩子们的,每一次最后的关键,是看谁能在最后一秒弄到更便宜的钱。”

  如果是弄到更贵的钱呢?

  

  死扛!

  当开发商的集中还债期叠加融资端的利率高企,谁在走向灭亡,谁在收割兄弟们的尸体,市场里的游戏,过程不重要,关键看谁笑到最后。

  ▲房企债务到期偿还量数据(来源:WIND)

  2015年和2016年是房企加杠杆负债的疯狂时刻,而且大多数是5年期债务,因此从2019年开始到2021年这几年将是债务到期的大年。

  从数据上来看2018、2019年大概4000多亿,2020年4700多亿,2021年是个大年,是7300多亿的到期债务。

  这是一个最好的时代,也是最坏的时代,摆在很多房企面前的要么断臂求生,要么卖身求生具体该选那一条路,时间已经不多了。

  因为债务是“钢”性的。

  3

  空头正确

  房子是政策市,真是因为有如此的逻辑,才会有曾经的三年一变天,我们所感受到的周期也就是这么变出来的。

  房企的“供给侧革命”是不是房价的末日呢?

  站在北京的街头,看着高悬的房价,人在其中是如此的渺小,内心很想说:“不是”!

  为什么?

  明明看到房价暴涨的三颗龙珠土地、放水和信心正在被挨个按下。

  凭什么说,你对长期房价依然乐观呢?

  大家是否还记得2015年楼市牛前面的“股市牛”吗?

  虽然发生在 不一样的市场,但基本的逻辑是一样的,换了个马甲,本质是一个货色。

  都可以用一句话总结:杠杆牛

  只是股市最后跌了,楼市最后无限期耗着了。

  盘点整个牛市的演进逻辑,其实就是配资加杠杆。行情的初期,因为后期涨幅空间大,赚的钱能够弥补配资的高额成本,炒股的和配资的能够形成阶段性的“正循环”。

  但当股指突破4000点之后,后期虽然还有涨幅,但分化的行情和赚钱效应已经不能够完全盖住配资的巨大成本了。

  也就是杠杆正在显示出“负反馈”阶段。

  有人说:“2015年A股是官方严监管造成的”。

  胡说。

  杠杆牛从一开始就意味着最终的灭亡,都在赌谁是最后一棒的游戏,你说能玩多久呢?

  楼市其实也是一样,只是参与的选手有政府,庄家一直没出,还在不断维稳、踩刹车,这种情况下,散户走几个,其实也就不影响大局了。

  楼市的震荡期正在延续,在这样的行情里,巨大分化是必然的,收益大概率回归平庸也是必然的。

  如果有人要想在这样的行情里淘到超越平庸的标的,那拼的不只是运气,还有长期炼狱般实战之后的专业眼光。

  没有不学习就躺赢的投资。

  未来,更加凶险。

  4

  直接融资

  土地、宽松和信心这三者的关系中,宽松起着根本性中枢作用,决定这土地市场的价格,也膨胀着买买买的信心。

  但在“实业兴邦”的产业孵化期,宽松,尤其是对间接融资的宽松往往是慎之又慎。

  有些新朋友可能不理解。

  打个比方,间接融资其实就是以银行为中介的融资,因为银行的背后是政府,所以从某种程度上来讲,间接融资就是给政府肩上加沙袋。

  体力好的政府还可以多扛一扛,比如我们,体力不好的,直接就趴下了,因为过度依赖银行中介的融资更容易发生系统性风险。

  所以,要急切的转轨“直接融资”。

  老铁们要知道其中的意义,给银行或者背后的政府解绑是核心。

  市场化风险自担的对立面是什么?

  有强人替你兜底。

  有人一直怀疑调控的正义性,那是没有看清历史与事实。

  社会里,一个大个子一直借给你钱,让你加杠杆买房子。有一天他发现你的收入快要盖不住债务的利息了。

  大个子会怎么做?

  肯定是谨慎放款,严格审核你的还债能力啊。

  看似简单,其实放大到政府和居民部门都是一个道理。

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